涨幅惊人!厦门何以成为中国房价最贵二线城市

3月份以来涨幅一直都稳居全国前四，二线城市厦门何以比肩深上北?

杨冰柯

限贷并没有阻止厦门房价上天的步伐。中国指数研究院数据显示，7月份厦门新建住宅均价为27260元/平方米，仅次于深圳、上海、北京。不仅如此，从环比涨幅上来看，厦门7月房价环比上涨4.05%，涨幅也居全国第四。

今年3月份以来，厦门房价位居全国前十，涨幅甚至在三四月份位居全国前两位。这个2015年GDP排名为全国52位的城市，房价何以比肩深上北?

供不应求，是厦门房价这一波上涨的根本原因。

自2010年来，在厦门常住人口中，差不多有一半人口属于净流入。根据厦门市统计局，2015年全市五成以上常住人口户口登记为其他城市。每年过半的人口净流入可以一部分解释厦门房价一直的稳步上升。

一位本土开发商称，自他2010年来厦门后，除了2011年及2013年年底的短期回落，其他时间厦门房价都是处在波峰的位置。

克而瑞厦门高级分析师欧磊称，厦门现在楼盘集中程度都不高，开发商在售很少超过两个盘的，很多楼盘都已经断粮，而之前在售的这半年多来部分都已进入尾声。

土地市场上半年表现又加剧了供求紧张的关系。厦门上半年共出让3幅地块，40多万平方米。其中4月22号土拍出来的岛外同安地王，楼面价超2.5万/平方米，这一度引起市场上恐慌性购买。克而瑞数据显示，厦门4月份住宅成交量接近60万平方米，位居厦门成交面积历史上第三高位。

泰合厦门区域营销副总经理韦彦鸿告诉界面新闻记者，泰合厦门院子的销售量处在厦门的销冠位置，去年销售额为36亿，今年销售额已达27亿，公司对厦门市场比较看好，还会继续加大对厦门的投入。

但厦门楼市火爆上涨趋势还能持续多久?

欧磊告诉界面新闻记者，厦门投资客的占比还是比较稳定的，短期投机在二手住宅市场会比较明显。由于新房住宅产品结构的去刚需化趋势，厦门房价已对刚需客户产生一定的挤出效应，预期未来厦门投资客会增多。

以泰合厦门院子为例，韦彦鸿称，由于项目本身定位在改善型为主，客户比较稳定。项目上投资客的比例占20%左右，由于看中厦门的环境好，主要以北京来的投资客居多。

但明显的涨幅还是让政府对楼市实施了政策收紧。7月15日厦门市国土资源与房产管理局出台了关于楼市的7条收紧政策，其中信贷政策就有两条。

欧磊对此表示，7条政策中增大土地供求的政策比较亮眼，其他都比较虚，信贷政策同样是老面孔，变化幅度不是很大，不能从根本上解决供求紧张的关系，没有实质作用。

上述厦门本土开发商表达了同样的观点，“政策带来的客户敏感反应暂时没有明显的体现。”

根据克而瑞的监测，政策出台的那周反而是成交一个半月以来最高的。房产局官网并没有及时更新7月新盘入市的几百套成交量，成交表现仍然良好，欧磊称，龙湖春江彼岸开盘就是90%的成交量。

房价的最终决定因素还是供求关系，虽然限贷政策对购房群体及购房门槛规定了限制，但由于市场供应的增加，供求关系将会有所改变。

大批的土地供应正在规划中。厦门国土房产局公告显示，8月26日将集中出让6幅商住用地，面积达287140.33平方米。同时7月15日房产局出台的政策也强调，未来三年将增加600万到650万平方米的土地供应量，也就是说未来平均每年将会有至少200万平方米的土地供应。

不过即便是土地供应增加，欧磊认为，从短期来看，厦门房价还是会平稳上涨，从目前的库存来看，市场依然是明显的供不应求。